Rozliczenie wyniku finansowego za 2017 rok
Re: Rozliczenie wyniku finansowego za 2017 rok
Katju , jesli masz znajomych to ich poinformuj że zarzad będzie zbierał podpisy pod uchyleniem uchwały o podwyżkach. Pozdrawiam
Re: Rozliczenie wyniku finansowego za 2017 rok
Rob1, uchwała nr 8, która teraz będzie głosowana, dotyczy podwyżek za rok 2018, a tutaj w wątku jest kwestia jeszcze roku 2017.
Właśnie otrzymałam odpowiedź od pani Sylwii w sprawie rozliczenia wyniku finansowego 2017 roku - czy ktoś z Mieszkańców może potwierdzić słuszność argumentacji pani Sylwii? Czyli pytając wprost - trzeba było zapłacić co miesiąc (poczynając od marca 2018) doliczone X niedoboru?
'Pani Ewo,
Przyjęcie sprawozdania uchwałą WM jako wyniku finansowego jest kwestią wtórną. Tutaj nadrzędna jest ustawa o własności lokali jako akt prawny, co do którego zapisów nie jest wymagane każdorazowe podejmowanie uchwały WM.
Tzn. jeśli ustawa mówi że rozliczamy wynik finansowy (nadpłata/niedopłata) proporcjonalnie do udziałów, to nie ma konieczności podejmowania oddzielnej uchwały WM w tej sprawie. Dzieje się to z mocy prawa. Zarząd wydaje dyspozycje, administracja ją realizuje, podstawą prawną jest ustawa o własności lokali.
Nie do końca rozumiem Pani pytania dlatego ponownie wyjaśniam:
WM nie miała nadpłaty (wyniku dodatniego) tylko niedopłatę (wynik ujemny) – to jest wynik wszystkich właścicieli więc Wspólnota nic nie przerzucała na nikogo – Zarząd zlecił rozliczenie wyniku zgodnie z ustawą o własności lokali
Pokrycie wyniku ujemnego nastąpiło proporcjonalnie do udziałów i zostało rozłożone na 10 miesięcy
Jest to kwestia uregulowana w ustawie i nie wymaga podjęcia uchwały.'
Właśnie otrzymałam odpowiedź od pani Sylwii w sprawie rozliczenia wyniku finansowego 2017 roku - czy ktoś z Mieszkańców może potwierdzić słuszność argumentacji pani Sylwii? Czyli pytając wprost - trzeba było zapłacić co miesiąc (poczynając od marca 2018) doliczone X niedoboru?
'Pani Ewo,
Przyjęcie sprawozdania uchwałą WM jako wyniku finansowego jest kwestią wtórną. Tutaj nadrzędna jest ustawa o własności lokali jako akt prawny, co do którego zapisów nie jest wymagane każdorazowe podejmowanie uchwały WM.
Tzn. jeśli ustawa mówi że rozliczamy wynik finansowy (nadpłata/niedopłata) proporcjonalnie do udziałów, to nie ma konieczności podejmowania oddzielnej uchwały WM w tej sprawie. Dzieje się to z mocy prawa. Zarząd wydaje dyspozycje, administracja ją realizuje, podstawą prawną jest ustawa o własności lokali.
Nie do końca rozumiem Pani pytania dlatego ponownie wyjaśniam:
WM nie miała nadpłaty (wyniku dodatniego) tylko niedopłatę (wynik ujemny) – to jest wynik wszystkich właścicieli więc Wspólnota nic nie przerzucała na nikogo – Zarząd zlecił rozliczenie wyniku zgodnie z ustawą o własności lokali
Pokrycie wyniku ujemnego nastąpiło proporcjonalnie do udziałów i zostało rozłożone na 10 miesięcy
Jest to kwestia uregulowana w ustawie i nie wymaga podjęcia uchwały.'
Re: Rozliczenie wyniku finansowego za 2017 rok
Poprosiłam mailowo nasz zarząd, aby zweryfikował i ustosunkował się co do zasadności nałożonych opłat za 2017 rok - mail wysłany na adres zarzad.verdis@gmail.com dnia 07.01.2019 - brak odpowiedzi. 20.01 wysłana ponowna prośba o odp - nadal brak odzewu.
Czy Wy również tak długo czekacie na odpowiedzi z Zarządu? Jak można ich zmobilizować do aktywności?
Treść mojego maila do Zarządu z dnia 07.01.2019:
Drodzy Państwo,
zwracam się do Was z prośbą o weryfikację zasadności (prawnej) i wydania opinii odnoście sposobu przerzucenia na właścicieli mieszkań rozliczenia wyniku finansowego z roku 2017.
Otóż około marca 2018 roku każdy z mieszkańców znalazł w swojej skrzynce pocztowej zawiadomienie o rozliczeniu wyniku finansowego za rok 2017 z podziałem miesięcznym ile ma zapłacić do końca 2018 roku - bez żadnego wyjaśnienia skąd to zawiadomienie, dlaczego powstał domniemany niedobór finansowy oraz bez wskazania na podstawie jakiego dokumentu (uchwały) żąda się tych kwot.
Od dłuższego czasu próbuję uzyskać od Zarządu Wspólnoty (SILVA) odpowiedzi na moje pytania, wyjaśnienia skąd/dlaczego/na jakiej podstawie wezwano nas do zapłaty wskazanych kwot.
W załączeniu przesyłam korespondencję z panią Sylwią Lubańską, która twierdzi, że owe wezwania zostały wystosowane na podstawie przegłosowanej uchwały nr 1/2018 oraz zostało proporcjonalnie do udziałów rozliczone pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości zgodnie z ustawą o własności lokali art.12.2.
W moim rozumieniu uchwała nr 1/2018 jedynie przyjmowała sprawozdanie z wyniku finansowego za rok 2017, ale nie dawała jednocześnie przyzwolenia dla Zarządcy przerzucenia na właścicieli wynikłego niedoboru. Czy nie powinno się to odbyć na zasadzie głosowanej uchwały, gdzie by wskazano:
- Jake są argumentacje/skąd konieczność dokonania nadpłat przez właścicieli
- W jaki sposób owe niedobory zostaną przeniesione na właścicieli (forma rozliczenia miesięcznego/jednorazowego)
- inne?
Pani Sylwia jako kontrargument wskazała, cytuję: 'Tutaj nadrzędna jest ustawa o własności lokali jako akt prawny, co do którego zapisów nie jest wymagane każdorazowe podejmowanie uchwały WM'.
Drogi Zarządzie, proszę o pomoc w zweryfikowaniu kto ma rację w tej kwestii. Czy pani Sylwia Lubańska wskazując powyższe poczynania prawne jako przyzwolenie na bezuchwałowe nakładanie dodatkowych opłat ma rację? Ja, jak również inni mieszkańcy, chcieliby uzyskać jasną informację - trzeba zapłacić kwoty z zawiadomienia czy może jednak żądanie uiszczenia tych opłat jest bezpodstawne/bezprawne i trzeba się and tym pochylić jeszcze raz, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Z góry dziękuję za Wasze odniesienie się do tej sprawy i odpowiedź.
Czy Wy również tak długo czekacie na odpowiedzi z Zarządu? Jak można ich zmobilizować do aktywności?
Treść mojego maila do Zarządu z dnia 07.01.2019:
Drodzy Państwo,
zwracam się do Was z prośbą o weryfikację zasadności (prawnej) i wydania opinii odnoście sposobu przerzucenia na właścicieli mieszkań rozliczenia wyniku finansowego z roku 2017.
Otóż około marca 2018 roku każdy z mieszkańców znalazł w swojej skrzynce pocztowej zawiadomienie o rozliczeniu wyniku finansowego za rok 2017 z podziałem miesięcznym ile ma zapłacić do końca 2018 roku - bez żadnego wyjaśnienia skąd to zawiadomienie, dlaczego powstał domniemany niedobór finansowy oraz bez wskazania na podstawie jakiego dokumentu (uchwały) żąda się tych kwot.
Od dłuższego czasu próbuję uzyskać od Zarządu Wspólnoty (SILVA) odpowiedzi na moje pytania, wyjaśnienia skąd/dlaczego/na jakiej podstawie wezwano nas do zapłaty wskazanych kwot.
W załączeniu przesyłam korespondencję z panią Sylwią Lubańską, która twierdzi, że owe wezwania zostały wystosowane na podstawie przegłosowanej uchwały nr 1/2018 oraz zostało proporcjonalnie do udziałów rozliczone pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości zgodnie z ustawą o własności lokali art.12.2.
W moim rozumieniu uchwała nr 1/2018 jedynie przyjmowała sprawozdanie z wyniku finansowego za rok 2017, ale nie dawała jednocześnie przyzwolenia dla Zarządcy przerzucenia na właścicieli wynikłego niedoboru. Czy nie powinno się to odbyć na zasadzie głosowanej uchwały, gdzie by wskazano:
- Jake są argumentacje/skąd konieczność dokonania nadpłat przez właścicieli
- W jaki sposób owe niedobory zostaną przeniesione na właścicieli (forma rozliczenia miesięcznego/jednorazowego)
- inne?
Pani Sylwia jako kontrargument wskazała, cytuję: 'Tutaj nadrzędna jest ustawa o własności lokali jako akt prawny, co do którego zapisów nie jest wymagane każdorazowe podejmowanie uchwały WM'.
Drogi Zarządzie, proszę o pomoc w zweryfikowaniu kto ma rację w tej kwestii. Czy pani Sylwia Lubańska wskazując powyższe poczynania prawne jako przyzwolenie na bezuchwałowe nakładanie dodatkowych opłat ma rację? Ja, jak również inni mieszkańcy, chcieliby uzyskać jasną informację - trzeba zapłacić kwoty z zawiadomienia czy może jednak żądanie uiszczenia tych opłat jest bezpodstawne/bezprawne i trzeba się and tym pochylić jeszcze raz, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Z góry dziękuję za Wasze odniesienie się do tej sprawy i odpowiedź.
Re: Rozliczenie wyniku finansowego za 2017 rok
Zamieszczam odpowiedź ze strony Zarządu z dnia 20.02.2019:
Na wstępie przepraszam Panią za czas z jakim wracam do Pani z odpowiedzią.
Otóż:
Ma Pani rację pisząc, że w marcu 2018 mieszkańcy dostali do skrzynek wyrównanie niedoboru finansowego za rok 2017. Nie mogę się natomiast zgodzić ze stwierdzeniem, że domniemanego. Możemy dywagować dlaczego, podczas działania we wspólnocie poprzedniego Zarządu i Administracji wraz z księgowością, powstał ujemny wynik finansowy, ale z jednym musimy się zgodzić, że ujemny wynik finansowy był konsekwencją sprawozdania finansowego za rok 2017 przygotowanego przez poprzednią, wspomnianą powyżej, ekipę.
Jak już się zgodzimy co do tego, że z faktami za bardzo się nie posiłujemy, pozostanie nam odpowiedzieć sobie na pytanie: Jak powinniśmy wyrównać ujemny wynik finansowy?
Ustawa o Własności Lokali nie wskazuje precyzyjnie w jaki sposób Zarząd ma taki "niedobór" rozliczyć. Wskazuje wręcz w Art. 12 p.2 że " Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach."
Dalej czytamy: " Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy."
"Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość."
Zaliczki (pragnę zauważyć, iż takowe mają zawsze charakter szacunkowy i zawsze się je rozlicza na koniec, po zaznajomieniu się z faktyczną kwotą) zostały przekroczone przede wszystkim w związku z awariami wind (przynajmniej takie jest stanowisko ówczesnego Zarządu). Na szczęście ma to odzwierciedlenie w postaci faktur, zostało to przez nas sprawdzone.
Pytanie, czy powinna być podejmowana uchwała dotycząca, no właśnie, czego? Tego czy pokrywać czy nie? Jak i tak trzeba pokryć bo to nasze koszty a zapłacenie za nie z rachunku bieżącego, na którym skądinąd były wówczas pieniądze, może wpędzić Wspólnotę w kłopoty finansowe. Pieniądze na koncie wspólnoty to nie tylko pieniądze przeznaczone na koszty zarządzania częściami wspólnymi. To również Państwa zaliczki na media, nadpłaty właścicieli jak i inne rozliczenia międzyokresowe. Nie możemy zapomnieć o różnicy pomiędzy cash-flow a wynikiem finansowym.
Ustawa nie zabraniała podjęcia takiej decyzji przez Zarząd ani też nie nakazuje jednoznacznie konkretnego działania w takiej sytuacji, dlatego obecny Zarząd, po zapoznaniu się z wieloma opiniami na ten temat, podjął pod koniec lutego 2018 roku taką decyzję (zmiana Zarządu nastąpiła 26 stycznia 2018 r.). Została ona przedstawiona na zebraniu Właścicieli w marcu 2018 roku i bez ani jednego głosu sprzeciwu obecnych na zebraniu, wdrożona w życie.
Wiem, że są osoby, które sądzą inaczej, szanuję to. Zawsze można poprosić o rozstrzygnięcie Sąd, z naszej strony nie ma tu żadnej obawy, podjęliśmy taką decyzję i bierzemy za nią odpowiedzialność. W swej pracy kierujemy się jedynie dobrem wspólnym. Szkoda nam tylko pieniędzy naszych właścicieli, które byłyby wydane na koszty sądowe a koniec końców "niedobór" i tak musi być pokryty przez wszystkich zgodnie z udziałami.
Ze swojej strony zachęcam Panią do uczestnictwa w zebraniu w roku bieżącym, planowane jest na trzecią dekadę marca 2019 r. Na zebraniu tym, w części wolnych wniosków możemy podyskutować na ten temat w szerszym gronie.
Pozdrawiam.
Piotr Pilaciński
Członek Zarządu
WM Verdis I
Na wstępie przepraszam Panią za czas z jakim wracam do Pani z odpowiedzią.
Otóż:
Ma Pani rację pisząc, że w marcu 2018 mieszkańcy dostali do skrzynek wyrównanie niedoboru finansowego za rok 2017. Nie mogę się natomiast zgodzić ze stwierdzeniem, że domniemanego. Możemy dywagować dlaczego, podczas działania we wspólnocie poprzedniego Zarządu i Administracji wraz z księgowością, powstał ujemny wynik finansowy, ale z jednym musimy się zgodzić, że ujemny wynik finansowy był konsekwencją sprawozdania finansowego za rok 2017 przygotowanego przez poprzednią, wspomnianą powyżej, ekipę.
Jak już się zgodzimy co do tego, że z faktami za bardzo się nie posiłujemy, pozostanie nam odpowiedzieć sobie na pytanie: Jak powinniśmy wyrównać ujemny wynik finansowy?
Ustawa o Własności Lokali nie wskazuje precyzyjnie w jaki sposób Zarząd ma taki "niedobór" rozliczyć. Wskazuje wręcz w Art. 12 p.2 że " Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach."
Dalej czytamy: " Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy."
"Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość."
Zaliczki (pragnę zauważyć, iż takowe mają zawsze charakter szacunkowy i zawsze się je rozlicza na koniec, po zaznajomieniu się z faktyczną kwotą) zostały przekroczone przede wszystkim w związku z awariami wind (przynajmniej takie jest stanowisko ówczesnego Zarządu). Na szczęście ma to odzwierciedlenie w postaci faktur, zostało to przez nas sprawdzone.
Pytanie, czy powinna być podejmowana uchwała dotycząca, no właśnie, czego? Tego czy pokrywać czy nie? Jak i tak trzeba pokryć bo to nasze koszty a zapłacenie za nie z rachunku bieżącego, na którym skądinąd były wówczas pieniądze, może wpędzić Wspólnotę w kłopoty finansowe. Pieniądze na koncie wspólnoty to nie tylko pieniądze przeznaczone na koszty zarządzania częściami wspólnymi. To również Państwa zaliczki na media, nadpłaty właścicieli jak i inne rozliczenia międzyokresowe. Nie możemy zapomnieć o różnicy pomiędzy cash-flow a wynikiem finansowym.
Ustawa nie zabraniała podjęcia takiej decyzji przez Zarząd ani też nie nakazuje jednoznacznie konkretnego działania w takiej sytuacji, dlatego obecny Zarząd, po zapoznaniu się z wieloma opiniami na ten temat, podjął pod koniec lutego 2018 roku taką decyzję (zmiana Zarządu nastąpiła 26 stycznia 2018 r.). Została ona przedstawiona na zebraniu Właścicieli w marcu 2018 roku i bez ani jednego głosu sprzeciwu obecnych na zebraniu, wdrożona w życie.
Wiem, że są osoby, które sądzą inaczej, szanuję to. Zawsze można poprosić o rozstrzygnięcie Sąd, z naszej strony nie ma tu żadnej obawy, podjęliśmy taką decyzję i bierzemy za nią odpowiedzialność. W swej pracy kierujemy się jedynie dobrem wspólnym. Szkoda nam tylko pieniędzy naszych właścicieli, które byłyby wydane na koszty sądowe a koniec końców "niedobór" i tak musi być pokryty przez wszystkich zgodnie z udziałami.
Ze swojej strony zachęcam Panią do uczestnictwa w zebraniu w roku bieżącym, planowane jest na trzecią dekadę marca 2019 r. Na zebraniu tym, w części wolnych wniosków możemy podyskutować na ten temat w szerszym gronie.
Pozdrawiam.
Piotr Pilaciński
Członek Zarządu
WM Verdis I